Будьте готовы к ограничениям
Залог накладывает жесткие ограничения на имущество, которое прописано в договоре с банком. Юрист Александр Жук ответил на вопросы МТБлога о том, что можно, а что нельзя делать с заложенным имуществом.
– Какие ограничения накладываются на имущество в залоге?
– Без согласия банка запрещены любые сделки по отчуждению заложенного имущества: продажа, дарение, обмен. Также потребуется разрешение банка при сдаче заложенного имущества в залог, аренду, лизинг или безвозмездное пользование. Кроме того, залогодателю запрещены действия, уменьшающие стоимость заложенного имущества или ухудшающие его состояние сверх нормального износа. Как правило, договор залога запрещает без согласия банка реконструкцию и перепланировку помещений, перевод жилой недвижимости в нежилую. Ограничения на действия с заложенным имуществом фиксируются в договоре залога.
– Можно ли вывести имущество из-под залога?
– Самый простой способ – это погасить кредит. При наличии у вас равноценного по стоимости имущества можно предложить банку изменить предмет залога и заключить новый договор.
– Какие есть способы легально продать квартиру или автомобиль, если они находятся в залоге?
– Продажа заложенной квартиры или автомобиля допускается только с письменного согласия банка. К сожалению, залог автомобиля не регистрируется в ГАИ. Поэтому заложенное авто можно беспрепятственно снять или поставить на учет. Так что недобросовестному продавцу несложно нарушить ограничения и запреты. Информацию о транспортных средствах, которые находятся в залоге, можно получить в Реестре движимого имущества, обремененного залогом, услуга платная. Информацию о жилых помещениях, которые находятся в залоге, можно получить в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним. Услуга также платная.
– Ваши рекомендации: на что обращать внимание, когда передаешь имущество в залог?
Залогодателю необходимо обратить внимание на:
- размер кредита, обеспечиваемого залогом, процентов за его пользование и срок погашения;
- справедливость оценки стоимости имущества, передаваемого в залог;
- наличие согласия других собственников имущества (например, супруга);
- отсутствие запретов на передачу имущества в залог;
- количество и содержание запретов на действия с заложенным имуществом в проекте договора залога.
__
Подводя итоги, отметим: залог – хороший способ получить кредит побольше и на более выгодных условиях. Кроме того, отдать в залог собственную квартиру или машину порой гораздо проще, чем найти несколько поручителей. Однако будьте готовы к тому, что залог наложит ряд ограничений на использование вашей собственности, а если кредит не будет вовремя обслуживаться и погашаться – залогового имущества вы можете и вовсе лишиться. К данному вопросу стоит относиться очень серьезно.
Читайте нас в Telegram и
первыми узнавайте о новых статьях!
Такая желанная ипотека
Отдельно стоит рассказать о кредите на жилье под залог недвижимости – это называется ипотека. Суть в том, что приобретаемое в кредит недвижимое имущество является собственностью должника, но если он не выполняет обязательства по кредиту, то банк может реализовать имущество и вернуть свои деньги.
Самая низкая процентная ставка по ипотеке в Японии – жилье можно построить под 1,21% сроком от 1-2 лет до 35 лет. В Швейцарии жилье можно взять в кредит на срок до 100 лет под 1,42%. Низкие ставки в Финляндии, Словакии, Чехии, Германии и Швеции – они не превышают 2% годовых.
В классическом понимании ипотека в Беларуси не работает – нет соответствующего законодательства. Разговоры о том, когда же она появится, периодически возникают. Из последнего: министерство экономики разработало проект указа о внедрении жилищной ипотеки, которая может заработать к 2021 году.
А пока что для белорусской практики правильнее использовать понятие «ипотечное кредитование», или долгосрочное кредитование под залог недвижимости. Такие программы кредитования предлагает несколько банков. Как правило, под залог банки готовы кредитовать 50–80 % от рыночной стоимости квартиры.
Вот что влияет на рыночную стоимость недвижимости:
- технические характеристики объекта: дата ввода в эксплуатацию, площадь и планировка, объем проведенных работ по ремонту;
- расположение объекта недвижимости: район, развитость инфраструктуры;
- наличие инженерных сетей и коммуникаций.
Купить свою квартиру – мечта многих, но мечту можно превратить в финансовую задачу. Давайте посчитаем, сколько придется платить за кредит при ежемесячном доходе 2 000 белорусских рублей, если других обязательств перед банками у нас нет. Кредит берем на строительство под залог недвижимости. В таком случае деньги банк напрямую перечисляет деньги застройщику или продавцу недвижимости.
Допустим, банк предлагает покрыть до 80% рыночной стоимости квартиры и выдает деньги под 15,55% годовых. Это реальное рыночное предложение. Максимальная сумма, которую можно в данном случае получить при нашем доходе – 89 тыс рублей на 20 лет. Ежемесячно придется платить 371 рубль плюс проценты. В первый месяц кредитования сумма платежа получается внушительная – 1 524 рубля, где 1 153 рубля – это проценты по кредиту. Далее от месяца к месяцу они будут постепенно уменьшаться.
Особенность кредита под залог недвижимости в том, что пока вы полностью не выплатите долг банку, квартира находиться в залоге.
Что такое залог?
В белорусском законодательстве есть отдельный закон, который так и называется «О залоге». Начнем с определения, которое закреплено с 1993 года.
Залог – это способ обеспечения исполнения обязательств, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Республики Беларусь.
Проще говоря, это один из самых распространенных способов, который гарантирует возврат денег банку. Что это значит для потребителя? А то, что в жизни случается разное, порой непредвиденное, и стоит быть готовым к тому, что заложенное имущество может остаться у банка. К примеру, любимая машина или только что построенная квартира.
