Оглавление
- Виды доходов
- Валовая прибыль и чистая прибыль — отличия
- Что такое чистая прибыль
- Расчет чистого дисконтированного дохода
- Формулы чистой прибыли для РФ и некоторых стран СНГ
- Порядок расчета чистой прибыли по формуле и анализ результатов на примере
- Валовая прибыль — что это? Формула расчёта.
- Чистая прибыль: формула расчета по балансу предприятия
- Виды прибыли
- Плюсы и минусы DPP-показателя
- Часто задаваемые вопросы о чистом процентном доходе
- Примеры расчета ЧДД вручную и в Excel
- Уравнение чистой прибыли
- Базовое правило инвестирования
- Как кредиторы используют NOI в андеррайтинге
- Общие сведения о чистом процентном доходе
- Как вычисляется свободный денежный поток
Виды доходов
Выделяют доходы государства, доходы предприятий (компаний, фирм, организаций) и доходы частных лиц.
Доходы государства
Это денежные поступления, которые выступают как финансовая база расходов государства посредством механизма госбюджета. Доходы государства используются для выполнения государственных функций и складываются как из налогов, так и неналоговых поступлений. Основным источником поступления доходов государства являются налоги. Среди других источников – пошлины, платежи по внешнеторговым операциям, иностранные кредиты, иностранная помощь. Общий (совокупный) доход страны – это национальный доход, который отражает экономическое развитие государства вместе с такими показателями, как валовой внутренний продукт и валовой национальный продукт.
Доходы населения
Это личные доходы частных лиц, которые были получения в виде заработной платы, стипендии, пособия или пенсии, это доходы от продажи товаров, которые произведены в собственном хозяйстве, плата за услуги, гонорары, дивиденды на акции, проценты по депозитным вкладам, средства, полученные от продажи или аренды личного имущества.Доходы населения могут быть облагаемые налогами (номинальные) и чистые или располагаемые доходы.
Номинальные доходы – это сумма полученных денежных средств вне зависимости от налогообложения и колебания цен. Реальный доход определяется с учетом изменения цен и тарифов, расходов на уплату налогов и других платежей. То есть чистый доход – это те денежные средства, которые были получены после всех необходимых выплат.
Доходы организации (предприятия, фирмы, компании)
Это прибыль от производства и продажи товаров или услуг за вычетом той ее части, которая становится личным доходом предпринимателя. В широком смысле доходы организаций – это полученная экономическая выгода, которая привела к увеличению капитала компании или организации. Среди доходов организации отдельного внимания заслуживает чистый дисконтированный доход.
Валовая прибыль и чистая прибыль — отличия
Валовая прибыль — это разница между полученным доходом от продажи продукции и себестоимостью товаров. Валовая прибыль, в отличие от чистой прибыли, без учета операционных и другие расходов, а также уплаченных налогов.
Для расчета валовой прибыли используется очень простая формула:
ВП = В — СП,
где
- ВП — валовая прибыль;
- В — выручка;
- СП — себестоимость продукции.
Есть также более простой способ расчета валовой прибыли — нужно умножить наценку, если она одинакова для всех позиций, на сумму проданных товаров. Однако такой способ подходит в основном только для товаров с одинаковой ценой.
Что такое ВВП: объясняем простыми словами
Маржа: понятие, основные виды, отличие от маржинальности. Как рассчитать маржу
Что такое консалтинг. Виды и задачи консалтинга
Что такое чистая прибыль
Чистая прибыль (net profit) — это прибыль на балансе предприятия, остающаяся после покрытия всех расходов, включая себестоимость продукции, налоги, зарплаты сотрудникам, сборы и другие платежи.
??
Говоря простым языком, это разница между доходом компании от реализованной продукции и расходами на ее производство.
Чистая прибыль отражает рентабельность бизнеса. Она показывает, насколько эффективным является то или иное дело: стоит ли продолжать заниматься конкретным бизнесом или более выгодным решением будет его закрытие или смена сферы деятельности.
Также резкое падение показателя чистой прибыли может указывать на необходимость проведения аудита предприятия с целью сокращения возможных расходов и издержек.
Чистая операционная прибыль
Чистая операционная прибыль (net operating profit less adjusted taxes) — это посленалоговая прибыль, или операционная прибыль после отчисления всех видов налогов. Этот показатель позволяет определить ту часть денежных средств, которая останется после вычета расходов на производство продукции и уплаты всех налогов.
Чистая операционная прибыль определяется по следующей формуле:
NOPLAT = EBIT — НП + (УП х (1-t)),
где
- EBIT — прибыль до вычета налогов и процентов;
- НП — налог на прибыль;
- УП — уплаченные проценты;
- t — ставка налога на прибыль.
Чистая прибыль в балансе
Чистая прибыль в балансе — это значение, которое отображает сумму нераспределенной прибыли, частью которой также является чистая прибыль за текущий период.
??
Отражается в строке 1370 разделе III «Капитал и резервы».
Строка позволяет рассчитать чистую прибыль. Для этого используется следующая формула:
ЧП = НП (на конец текущего года) – НП (на конец прошлого года),
где
- ЧП — чистая прибыль;
- НП — нераспределенная прибыль.
Приведенная выше формула используется, если компания не выплачивала дивиденды в текущем периоде, в противном случае чистая прибыль будет рассчитываться по немного более сложной формуле:
ЧП = НП (на конец текущего года) – НП (на конец прошлого года) + Д,
где
- ЧП — чистая прибыль;
- НП — нераспределенная прибыль;
- Д — размер дивидендов.
Также есть другой способ получить данные о чистой прибыли в балансе. Для этого используются данные строки 2400 «Чистая прибыль (убыток)».
Чистая прибыль предприятия
Чистая прибыль предприятия — это один из самых главных показателей эффективности и рентабельности его работы. Он отражает, насколько результативно компания ведет деятельность, распоряжается имеющимися активами, насколько быстрый и стабильный ее рост и повышение привлекательности для инвесторов.
Важно различать понятие чистой прибыли и дохода. Если доход отражает всю денежную массу, задействованную в производстве, то чистая прибыль — это та сумма, которую компания получила после вычета всех издержек и расходов
Т.е. можно сказать, что чистая прибыль — это одна из составляющих дохода. На приведенной ниже диаграмме это изображено очень наглядно:
После получения чистая прибыль может быть использована в четырех направлениях:
- Смета расходов при дальнейшем производстве или увеличения его объемов.
- Фонд накопления (для модернизации производства, фонд социального развития, резервный фонд).
- Фонд потребления (премии сотрудникам, улучшение условий труда).
- Выплата дивидендов акционерам.
Расчет чистого дисконтированного дохода
Для расчета ЧЧД используют следующие данные:
- Результаты функционирования системы в виде ожидаемой годовой прибыли от её внедрения.
- Затраты на функционирование проекта: капиталовложения, текущие эксплуатационные расходы, коэффициент дисконтирования. Ставка дисконтирования принимается на уровне ставки рефинансирования Национального банка или фактической ставки процента по долгосрочным кредитам банка. В необходимых случаях может учитываться надбавка за риск, которая добавляется к ставке дисконтирования для безрисковых вложений.
- Норма доходности, приемлемая для инвестора.
Расчёт ЧДД показывает оценку эффекта от инвестиции с учётом разной временной стоимости денег. Чем больше ЧДД, тем эффективнее проект. Если показатель чистого дисконтированного дохода будет отрицательным, то есть меньше 0, то инвестор понесет убытки. С помощью ЧДД можно также оценивать сравнительную эффективность альтернативных вложений (при одинаковых начальных вложениях более выгоден проект с наибольшим ЧДД).
Формулы чистой прибыли для РФ и некоторых стран СНГ
Во многих странах СНГ в ведении бухучета, основывающегося на советской системе, так выполняют расчет чистой прибыли:
формула в РБ и РФ – Пч = Пф + Пв + Поп – Н, где:
- Пф – финансовая прибыль (разница финансового дохода и расхода);
- Пв – валовая прибыль;
- Поп – операционная прибыль;
- Н – сумма налогов и обязательных платежей в бюджет.
Данные для расчета указаны в отчете о финансовом результате деятельности предприятия. Используя формулы расчета валовой и операционной прибыли, можно без труда найти все переменные значения.
Существует еще одна общая формула расчета чистой прибыли предприятия: Чп = В – Себ + Д – Р – Н, где:
- В – общая сумма выручки;
- Себ – полная себестоимость реализованной продукции;
- Д – прочие доходы;
- Р – прочие расходы;
- Н – сумма налогов и обязательных платежей.
Если внимательно присмотреться к переменным значениям формулы, можно убедиться в том, что она идентична первому методу расчета чистой прибыли. Разница лишь в том, что в данном случае значения валовой и операционной прибыли заменены составляющими для их нахождения.
Порядок расчета чистой прибыли по формуле и анализ результатов на примере
В первую очередь, расчет показателей прибыли начинается с определения величины валового дохода. Как уже отмечено, он представляет собой величину общей выручки, полученной в определенный период времени от реализации продукции или за оказанные услуги. Но, в расчете нужно будет считать чистый валовой доход, а для этого необходимо найти сумму всех полученных доходов и вычесть то количество денежных средств, которое было возвращено клиентам в виде бонусов или компенсации за брак.
На следующем этапе предстоит посчитать все затраты, которые были связаны с изготовлением продукции, сюда входят все материалы (ткани, нитки, швейная фурнитура) и вычислить себестоимость продукции.
Далее, сложить все расходы на реализацию (коммерческие и управленческие). Сюда входят маркетинговые, транспортные затраты, оплата труда персонала, страховые взносы, аренда торгового зала, коммунальные услуги, амортизация оборудования. Учесть себестоимость продаж.
Теперь можно рассмотреть небольшой пример.
Фирма по пошиву домашней одежды в прошедшем месяце реализовала через торговую точку фирменных плащей на сумму 10 млн.руб. и получила за проданные франшизы 1 млн.руб., при этом провела праздничную акцию для клиентов с целью увеличить объем продаж, сделав подарки постоянным покупателям в виде бонусов, общей суммой 500 тыс.руб. Известно, что себестоимость произведенного товара за месяц составила 4 млн.руб. Желание руководителя – рассчитать чистую прибыль с целью увеличить объем товарооборота.
В качестве формулы, чтобы определить чистую прибыль, можно использовать такую:
ЧП = выручка – налоги – расходы (управленческие, коммерческие и другие) – себестоимость продукции.
В рассматриваемом случае:
Общая выручка = 10 млн.руб. + 1 млн.руб. – 500 тыс.руб. = 10,5 млн.руб.
Допустим, все затраты (включая налоги) фирмы за прошлый месяц составили 4,5 млн.руб.
Все данные подставляются в формулу:
ЧП = 10,5 млн. – 4,5 млн. – 4 млн. = 2 млн.руб.
В данном случае фирма получила прибыль, которую можно пустить на увеличение товарооборота. Кроме того, прибыль целесообразно потратить на модернизацию, открытие второй торговой точки для повышения объема продаж, новые маркетинговые ходы (для увеличения прибыли, получаемой от продаж) или увеличение зарплаты персоналу.
Можно сразу определить, что для инвесторов, такое предприятие будет довольно интересным, т.к. его чистая прибыль превышает 14% (этот минимум принято считать показательным, как доказывают экономисты, превышение этого порога делает предприятие рентабельным).
Валовая прибыль — что это? Формула расчёта.
Доходы предприятия следует суммировать, из них вычесть возникшие затраты, и тем самым удастся определить валовую прибыль. К примеру, доход приносит реализация товаров, а расходом являются затраты на их создание, или их себестоимость. Найдя разницу между первым и вторым, удастся узнать, какова сумма валовой прибыли от вида деятельности фирмы, который является основным. Точно также выясняются суммы валовой прибыли по другим видам деятельности.
Примечательно, что в сфере торговли валовая прибыль определяется при нахождении разницы между ценой и себестоимостью товара. В области промышленного производства произвести расчет данного показателя сложнее, поскольку к себестоимости относятся многие затраты.
Эффективность нескольких предприятий чаще всего сравнивается именно по показателю их валовой прибыли. Можно также производить учет того, какой вид деятельности на одной фирме является самым эффективным, благодаря показателям валовой прибыли по каждому из выполняемых компанией видов деятельности. Кредитоспособность предприятий рассчитывается сотрудниками банков тоже по этому критерию. Но самим владельцам фирмы более важен показатель чистой прибыли.
Валовая прибыль формула расчета : ВП = ЧД — И ( С + ОЗ ), где :
ВП — Валовая прибыль
ЧД — Чистый доход от продаж
И − Издержки
С + ОЗ — Себестоимость + Операционные затраты
Чистая прибыль, понятие и формула расчёта.
Все действия и операции компании в определенный промежуток времени находят свое отражение в показателе чистой прибыли. Он подсчитывается с помощью вычитания из суммы валовой прибыли затрат, которые должны быть сделаны согласно закону. К этим затратам относятся налоги, штрафы и другие расходы.
Валовая прибыль после того, как вычтены названные выше затраты, становится базой, на основе которой начисляются дивиденды владельцам фирмы.
Значение чистой прибыли демонстрирует результаты деятельности компании, которые должны быть указаны в бухгалтерском балансе.
Чистая прибыль формула расчета : ЧП = ФП + ВП + ОП – СН, где :
ЧП – чистая прибыль,
ФП – финансовая прибыль,
ВП – валовая прибыль,
ОП – операционная прибыль,
СН – сумма налогов.
Видео на тему : показатель ebitda
Чистая прибыль: формула расчета по балансу предприятия
Бухгалтерский баланс – обязательный документ финансовой отчетности, на основе которого проводится анализ и заполнение многих других бумаг. Для того чтобы выполнить действия, необходимо вспомнить коды необходимых для расчета показателей:
- 2110 – «Выручка».
- 2120 – «Себестоимость продаж».
- 2210 – «Коммерческие расходы».
- 2220 – «Административные расходы».
- 2310 – «Доходы от других организаций».
- 2320 – «Проценты к получению».
- 2330 – «Проценты к уплате».
- 2340 – «Прочие доходы».
- 2350 – «Прочие расходы».
- 2410 – «Налог на прибыль».
В бухгалтерском балансе в статье 2400 отражена чистая прибыль. Формула расчета по балансу приобретет следующий вид:
2400 = 2110 – 2120 – 2210 – 2220 + 2310 + 2320 – 2330 + 2340 – 2350 – 2410.
Виды прибыли
Кроме чистого дохода, выделяют еще несколько базовых видов прибыли, являющихся основанием для выстраивания стратегии развития предприятия. Это:
- выручка;
- валовая прибыль;
- операционная;
- маржинальная;
- балансовая.
Выручка от продаж – это общая стоимость реализованной продукции.
Валовая прибыль рассчитывается по формуле:
Пв = В – Себ
Где:
- Пв – валовая прибыль;
- В – выручка от реализации продукции;
- Себ – себестоимость продукции (показатель объединяет все расходы субъекта хозяйственной деятельности, как на производство своего товара, так и на его сбыт).
Следовательно, данная формула позволяет найти прибыль организации от реализации товара без учета прочих доходов/расходов и налогов на прибыль.
Операционную прибыль рассчитывают по формуле:
Поп = В – Себ – Роп – А
Где:
- Поп – операционная прибыль;
- В – выручка от реализации продукции;
- Себ – себестоимость продукции (показатель объединяет все расходы субъекта хозяйственной деятельности, как на производство своего товара, так и на его сбыт).
- Роп – операционные расходы;
- А – амортизационные отчисления.
Определение операционной прибыли позволяет оценить финансовый результат предпринимательской деятельности с учетом воспроизводства основных средств.
Определить валовую и чистую прибыль невозможно без маржинальной разновидности доходов. Показатель особенно важен для оценки деятельности в малом бизнесе. Рассчитать прибыль можно по формуле: Пм = В – Рп (расходы переменного характера). Они появляются в процессе основной деятельности.
Главное преимущество маржинальной прибыли в том, что она позволяет быстро выявить продукцию, приносящую максимальный доход. Кроме того, она облегчает предпринимателю задачу по созданию плана, направленного на организацию дальнейшей деятельности.
Формула расчета чистой прибыли по балансу используется практически в конце всей цепочки вычислений. В балансе она отражается как разница между полученной выручкой и себестоимостью. Полная выручка – это прибыль от продаж готовой продукции и прочих доходов предприятия. При расчете балансовой прибыли не учитываются лишь суммы налогов на доходы.
Плюсы и минусы DPP-показателя
В числе выраженных преимуществ необходимо указать следующие пункты:
- Высокую эффективность параметра при определении проектов повышенного риска. Именно ДПО дает возможность спрогнозировать вероятное обесценивание денег в перспективе, что особенно актуально для динамичных рынков развивающихся государств. По сравнению со сроком окупаемости без учета дисконтирования, он выявляет изменения состояния валюты, что позволяет просчитать вероятные убытки заранее.
- С его помощью можно вычислять различные дисконт-ставки для соответствующих временных промежутков.
Теперь следует перечислить имеющиеся недостатки, которых по факту больше чем преимуществ:
- Основным минусом является то, что дисконтная методика делает невозможным фиксирование прибыли и затрат по истечении СО.
- Кроме того, она сильно подвержена влиянию фактической продолжительности периода между начальным инвестированием и моментом активной реализации (получения дохода).
- Вычислить нужный параметр при наличии разнонаправленных финансовых потоков нереально.
- Присутствие субъективности.
Часто задаваемые вопросы о чистом процентном доходе
Что означает чистый процентный доход?
Чистый процентный доход – это разница между доходом, который банк получает от своих процентных активов, и расходами по его процентным обязательствам.
Что такое NII и NIM?
Чистая процентная ставка или чистый процентный доход – это разница между доходом, который банк получает от своей кредитной деятельности, и процентами, которые он выплачивает вкладчикам, тогда как чистая процентная маржа или чистая процентная маржа рассчитывается путем деления чистой процентной маржи на средний доход, полученный от активов, приносящих проценты.
Что такое чистый процентный доход для банков?
Чистый процентный доход – это финансовый показатель, используемый для расчета разницы между доходом, полученным от процентных активов банка, и расходами, связанными с выплатой его процентных обязательств.
#Ч
Примеры расчета ЧДД вручную и в Excel
Предположим, что существуют два инвестиционных проекта, в которые потенциально может вложить свои деньги инвестор. Для выбора наиболее приемлемого варианта стоит определить чистую дисконтированную стоимость для каждого из них.
Оба варианта предполагают первоначальные инвестиции в размере 1,5 млн руб., ставку дисконтирования 20% и срок вложения средств – 5 месяцев.
Показатель |
1 мес. |
2 мес. |
3 мес. |
4 мес. |
5 мес. |
|
---|---|---|---|---|---|---|
(1 500 000) |
79 000 |
294 000 |
673 400 |
978 208 |
1 076 029 |
|
(расчет) |
79 000 / 1,2 |
294 000 / 1,2^2 |
673 400 / 1,2^3 |
978 208/ 1,2^ 4 |
1 076 029/ 1,2^ 5 |
|
(итог) |
65 833, 3 |
204 166,6 |
389 699,1 |
361 816,8 |
331 665,5 |
|
— 1 500 000 + 65 833,3 + 389 699,1 + 361 816,8 + 331 665,5 = 63 874,8 |
Показатель ЧДД оказался равным 63 874,8. Положительное значение свидетельствует о том, что проект сулит растущую чистую прибыль и пригоден для эффективного инвестирования.
Рисунок 1. Использование функционала Excel в оценке Проекта №1
Проведение расчетов вручную громоздко и чревато ошибками, поэтому представляется актуальным использование Excel для расчета NPV.
В табличном редакторе необходимо:
- выбрать финансовую функцию ЧПС;
- в открывшемся окне поочередно указать ставку дисконтирования, массив денежных притоков и величину первоначальных вложений.
Рисунок 2. Заполнение полей функции ЧПС в Excel
1 мес. |
2 мес. |
3 мес. |
4 мес. |
5 мес. |
||
---|---|---|---|---|---|---|
1 500 000 |
284 000 |
456 820 |
482 300 |
518 506 |
594 550 |
|
(расчет) |
284 000 / 1,2 |
456 820 / 1,2^2 |
482 300 / 1,2^3 |
518 506/ 1,2^ 4 |
594 550/ 1,2^ 5 |
|
(итог) |
236 666,7 |
317 236,1 |
275 034,2 |
191 983,5 |
173 852,7 |
|
— 1 500 000 + 236 666,7 + 317 236,1 + 275 034,2 + 191 983,5 +173 852,7 = — 178 001 |
Показатель ЧДД оказался равным -178 001. Отрицательное значение свидетельствует о том, что проект убыточен, поэтому вкладывать в него средства не имеет смысла.
Аналогичный расчет можно провести с использованием табличного редактора Excel.
Рисунок 3. Использование функционала Excel в оценке Проекта №2
Детальный порядок расчета можно скачать в документе формата Excel.
Проведенные расчеты показали, что из двух рассматриваемых проектов выгодным для вложения представляется первый вариант, по которому значение Net Present Value оказалось выше 0.
Важный момент! Как определить ставку дисконтирования? Обычно на практике берут самую высокую ставку по альтернативным вложениям. Например, процент по банковским депозитам составляет 10%, ставка финансового рынка – 14%, сдача в аренду используемого в инвестиционном проекте капитала принесет 20% доходности. В итоге ставка дисконтирования – 20%.
Порядок расчета чистого дисконтированного дохода проистекает из сущности этого важного показателя инвестиционного анализа
Уравнение чистой прибыли
Чистая прибыль: чтобы рассчитать чистую прибыль для предприятия (например, компании, подразделения или проекта), вычтите все затраты, включая справедливую долю общих корпоративных накладных расходов, из валовой выручки или оборота.
- Чистая прибыль = выручка от продаж — общие затраты
Чистая прибыль является показателем фундаментальной прибыльности предприятия. «Это доходы от деятельности за вычетом затрат на деятельность. Основная сложность заключается в том, что… когда необходимо распределять» между предприятиями. «Практически по определению накладные расходы — это затраты, которые нельзя напрямую связать с каким-либо конкретным» проектом, продуктом или подразделением. «Классическим примером могут служить расходы на персонал штаб-квартиры». «Хотя теоретически возможно рассчитать прибыль для любого суб- (предприятия), такого как продукт или регион, часто эти расчеты вызывают подозрение из-за необходимости распределять накладные расходы». Поскольку накладные расходы обычно не упаковываются в аккуратные пакеты, их распределение между предприятиями не является точной наукой.
Пример
Чистая прибыль по отчету о прибылях и убытках:
- Выручка от продаж = цена (продукта) × проданное количество
- Валовая прибыль = выручка от продаж — себестоимость продаж и другие прямые затраты
- Операционная прибыль = валовая прибыль — накладные и другие косвенные расходы
- EBIT (прибыль до уплаты процентов и налогов) = операционная прибыль + внереализационная прибыль
- Прибыль до налогообложения ( EBT , прибыль до налогообложения) = операционная прибыль — разовые статьи и выплаты при увольнении, реструктуризация персонала — проценты к уплате
- Чистая прибыль = прибыль до налогообложения — налог
- Нераспределенная прибыль = чистая прибыль — дивиденды
Еще одно уравнение для расчета чистой прибыли:
Чистые продажи (выручка) — Себестоимость проданной продукции = Валовая прибыль — SG&A расходы (совокупные затраты на деятельность компании) — Исследования и разработки (НИОКР) = Прибыль до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA) — Износ и амортизация = Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT) — Расходы по процентам (стоимость заимствования денег) = Прибыль до налогообложения (EBT) — Расходы по налогам = Чистая прибыль (EAT)
Еще одно уравнение для расчета чистой прибыли:
-
- Чистые продажи = валовые продажи — (скидки для клиентов + возвраты + надбавки)
- Валовая прибыль = чистая сумма продаж — себестоимость проданной продукции
- Процент валовой прибыли = [( чистые продажи — себестоимость проданных товаров ) / чистые продажи ] × 100%.
- Операционная прибыль = валовая прибыль — общие операционные расходы
- Чистая прибыль = операционная прибыль — налоги — проценты
Базовое правило инвестирования
Основное назначение определения чистого дисконтированного дохода (NPV) состоит в сравнении результатов от инвестирования в проект с доходностью от использования финансовых ресурсов альтернативным способом.
Главное правило можно сформулировать так:
NPV > 0 — инвестиции в проект будут выгодны, проект является прибыльным;
NPV = 0 — инвестиции в проект не принесут ни прибыли, ни убытка, проект является безубыточным;
NPV < 0 — инвестиции в проект будут сопровождаться убытками, проект убыточен.
Целесообразность инвестирования в проект подтверждается, если значение NPV положительно (больше нуля). В противном случае (NPV меньше нуля) проект стоит отвергнуть.
В случае, если чистый дисконтированный доход в результате расчетов окажется равен нулю, можно предположить, что планируемые денежные потоки смогут возместить объем инвестиций — то есть выйдем на уровень безубыточности.
Чем больше значение ЧДД, тем больше будет величина прибыли от реализации бизнес-идеи в будущем.
Как кредиторы используют NOI в андеррайтинге
Теперь давайте посмотрим, как кредиторы смотрят на чистый операционный доход при принятии решения о том, собираются ли они финансировать покупку инвестиционной недвижимости. Давайте использовать те же цифры из примера один, поэтому NOI = 29 000 долларов.
Ипотечный кредитор будет корректировать этот NOI на основе справедливой рыночной стоимости арендной платы в этом районе и будет проверять, учитываются ли потери вакансий. Они обычно «играют» с числами, чтобы получить наиболее консервативный NOI. Они хотят минимизировать свой риск и хотят учитывать любые арендные ставки, которые могут снизиться, или любые единицы, которые могут стать вакантными, исходя из средней доли вакансий.
Кредитор также будет использовать формулу чистого операционного дохода для расчета коэффициента покрытия обслуживания долга. DSCR — это NOI, деленный на годовую выплату ипотеки. Это помогает кредитору оценить, может ли заемщик позволить себе погасить кредит. Кредиторы используют это соотношение при выдаче многоквартирных, коммерческих и коммерческих кредитов.
Общие сведения о чистом процентном доходе
Чистый процентный доход одних банков более чувствителен к изменениям процентных ставок, чем других. Это может быть результатом нескольких факторов, таких как тип удерживаемых активов и пассивов, а также то, имеют ли активы и обязательства фиксированные или плавающие ставки. Естественно, банки с активами и обязательствами с плавающей ставкой будут более чувствительны к изменениям процентных ставок, чем банки с фиксированными ставками.
Типы активов, приносящих проценты для банка, могут варьироваться от ипотеки до ссуд на покупку автомобилей, физических лиц и коммерческой недвижимости. Все эти ссуды обычно несут разный уровень риска, поэтому процентная ставка, которую банк получает по каждому типу ссуд, будет разной. Например, личный заем почти всегда имеет более высокую процентную ставку, чем ипотека.
Итоговый чистый процентный доход от активов банка будет зависеть от состава их авуаров. Более того, ссуды одного и того же типа могут иметь фиксированную или переменную процентную ставку, в зависимости от потребителя. Это часто наблюдается с ипотекой, поскольку большинство банков предлагают ипотечные кредиты как с фиксированной, так и с регулируемой процентной ставкой.
Качество кредитного портфеля – еще один фактор, влияющий на чистый процентный доход. Такие обстоятельства, как ухудшение состояния экономики и значительная потеря рабочих мест, могут привести к невыполнению заемщиками своих кредитов, что приведет к снижению чистого процентного дохода.
Как вычисляется свободный денежный поток
В деятельности любого предприятия выделяется два основных вида свободных денежных потоков:
- Свободный поток предприятия (FCFF) – это деньги после вычитания капитальных затрат и налогов, но до расчета по кредитным процентам. Он применяется для понимания реальной стоимости самого предприятия и важен для кредиторов и инвесторов.
- Свободный поток на свой капитал (FCFE) – это средства, оставшиеся после вычета процентов по займам, налогам и расходам на операционную деятельность. Показатель важен для собственников и акционеров, так как оценивает акционерную стоимость фирмы.
Объективно рассчитать свободный денежный поток компании (или фирмы) можно несколькими способами. Основными элементами его структуры являются:
- инвестиции чистые в капитал оборотный;
- инвестиции чистые в капитал основной;
- деньги от операционной деятельности предприятия после уплаты налогов.
Первые две позиции берутся из балансового отчета.
Для поиска показателя свободного потока предприятия чаще всего используется такая формула:
в которой:
- Tax – величина налога на прибыль;
- DA – показатель амортизации активов (нематериальных и материальных);
- EBIT – размер прибыли до уплаты всех налогов;
- ∆WCR – сумма капитальных расходов, может использоваться также термин CAPEX;
- CNWC – динамика оборотного чистого капитала (расходы на покупку новых активов). Он исчисляется по такому принципу: (Зi + ЗДi – ЗКi) – (Зо +ЗДо – ЗКо), где З – запасы, ЗД – задолженность дебиторская, ЗК – задолженность кредиторская. От суммы этих показателей за текущий период (индекс i) отнимается сумма аналогичных величин за предыдущий временной отрезок (индекс o).
Есть и другие варианты расчетов. Например, в 2001 году была предложена следующая методика:
при этом:
- CFO обозначает сумму денег от операционной деятельности компании;
- Tax – налог на прибыль (процентная ставка);
- Interest expensive – затраты по процентам;
- CFI – средства от деятельности инвестиционной.
Некоторые используют максимально простую формулу для вычисления величины искомого показателя:
FCFF = NCF – CAPEX, где
- NCF – чистый денежный поток;
- CAPEX – расходы капитальные.
Поток FCFF создается активами компании (операционными и производственными) и направлен инвесторам, поэтому его значение равно общей сумме выплат, это правило действует и в обратном порядке. Это правило носит название тождества денежных потоков и записывается графически так: FCFF = FCFE (финансы собственникам) + FCFD (финансы кредиторам)
Показатель потока свободного на свой капитал (FCFE) указывает на оставшуюся в распоряжении акционеров и собственников сумму после расчетов по все налоговым обязательствам и обязательным вложениям в операционную деятельность предприятия. Важнейшими критериями здесь являются:
- NI (Net Income) – чистая прибыль фирмы, величина его берется из бухгалтерского отчета;
- DA (Depletion, Depreciation & Amortization) – амортизация, истощение и износ, показатель бухгалтерской отчетности;
- ∆WCR (CAPEX) – затраты на текущую деятельность (капитальные расходы), их можно найти в отчете об инвестиционной деятельности.
В конечном итоге общая формула носит такой вид:
кроме аббревиатур, разъясненных выше, здесь применяются еще некоторые:
- Investment – объем осуществленных компанией инвестиций в краткосрочные активы, источник – бухгалтерский баланс;
- Net borrowing – это дельта между уже погашенными и вновь полученными кредитами, источник – финансовая отчетность.
Однако некоторые «расходные» статьи (например, амортизация) не ведут к реальному расходованию средств, поэтому нередко применяется несколько другая система исчисления этого показателя. Здесь используется величина потока денег от производственных операций, в котором уже учтены изменения капитала оборотного, чистая прибыль, показатель также откорректирован на амортизацию и иные неденежные операции:
FCFE = CFFO — ∆WCR + Net borrowing
Фактически, основная разница между рассмотренными видами свободных потоков денег заключается в том, что расчет FCFE производится после получения (уплаты) долгов, а FCFF – до этого.
Миллиардер Уоррен Баффет пользуется самой консервативной методикой оценки данного показателя, который он называет Owner`s earnings (прибыль собственника). В своих расчетах, кроме привычных индикаторов, он учитывает также среднегодовой объем средств, которые следует инвестировать в основные средства для сохранения рыночной конкурентной позиции и объемов производства в долгосрочной перспективе.